圣地亚哥城市通讯报道：加州政府最新发布的数据显示，加州的住房存量增加速度比大衰退以来的任何时候都快，增加了123350套，增长了0.85%。

在同一时期，该州的人口下降，这标志着人口连续第三年从一个新年下降到下一个新年。

把这两个数字放在一起，一个令人惊讶的统计数据出现了：现在的人均住房数量——每10000名加州人拥有3770套——比至少自1991年以来的情况还要多。

对于一个长期以来饱受太多人试图把自己塞进太少房子的折磨的州来说，乍一看，这是一个令人鼓舞的数字。

这也是一个可能让人想知道的消息：加州的人口外流是否意味着该州长期的住房短缺终于要结束了？

这很复杂。尽管许多分析人士已经尝试过，但在我们呼吁结束危机并开始看到加州工薪阶层和中产阶级的租金和房价下跌之前，该州还需要建造多少套住房（或需要离开多少人），目前还没有达成共识。

简短的回答是 “几乎肯定不会。”

大部分居民外流本身就是由高昂的生活成本推动的。3月份，加州现有独栋住宅的中间价格为791490美元，是全国375700美元中间价格的两倍多。

南加州大学的人口统计学家Dowell Myers说：“当房价上涨时，人们就会离开。”

加州州长纽瑟姆在最近接受加州大学洛杉矶分校通讯媒体采访时也说了同样的话，称生活成本是“主要驱动因素”，长期住房短缺是“我们的原罪”

虽然专家们对该州可能需要多少额外住房才能达到定义不清的“可负担性”并不一致，但他们在这一点上达成了一致：这要多得多。

住房短缺有多严重？

2000年，加州住房和社区发展部发布的一份报告估计，该州需要在20年内每年增建22万套住房，以满足当时仍在增长的人口的需求。

不用说，这并没有发生。即使在去年，这是一个相对较高的住宅建设水位线，总建筑量也比这个目标低了大约10万套。

该部门在2018年发布了另一项估计，预计到2025年，每年将有18万台。去年，在为全州各地区制定住房目标时，该部门的总处方在未来八年内增加了250万套新房（即每年31.5万套）。

州政府在其最新的明年拟议预算中承认了该州人口增长缓慢的问题，该预算估计每年需要14.8万套新住房。

这些估计值不同的原因之一是“住房短缺”没有单一的定义

例如，2015年，作为州立法者智囊团的立法分析办公室提出了以下问题：在1980年至2010年间，该州必须建造多少单元，才能保持自住房屋的中值以与全国其他地区相同的速度增长，而不是飙升得更高，就像过去半个世纪一样？

根据对该州短缺的定义，该办公室每年估计有21万人。遗憾的是，自1980年以来，该州只达到过五次年度大关，自1990年以来一次也没有。

一年后，全球咨询公司麦肯锡公司公布了自己的数据——到2025年将有350万套住房。纽瑟姆在他的第一次州长竞选中把这个令人瞠目的数字作为号召，当时的候选人发誓加州将在他的第二任期结束时达到这个总数。此后，他将承诺缩减至250万，这一目标该州仍不太可能实现。

麦肯锡的估计是基于自己对该州住房问题的看法：使加州的住房与人口比例与全国其他地区保持一致所需的新单元数量。

所有这些估计背后的共同线索是，它们都非常非常大。无论你选择哪种短缺估计，该州都从未达到目标。

一个移动的目标

但近年来，这些数字正朝着更令人鼓舞的方向发展。

自2020年以来的总数：约有43万套新房，竞争居住的加州人减少了约821000人。加州公共政策研究所研究员汉斯·约翰逊说，无论我们如何定义，这必然会缩小差距。

他说，如果短缺相对温和，“如果我们再这样持续十年，人口增长非常缓慢或基本上没有增长，住房建设相当强劲，那么它应该开始侵蚀住房的短缺，”他说。

但如果该州需要达到麦肯锡式的新产量水平，以数百万台计，“我们还有很长很长的路要走，”他补充道。

这在一定程度上是因为这个洞的尺寸太大了。但这也是因为短缺是“一个不断变化的目标”，联邦住房贷款抵押贷款公司副首席经济学家Len Kiefer解释道。建筑业起起落落。年轻的加州人长大后可以独自生活，而年长的人开始死亡。人们的住房也希望和需要改变。

新冠疫情加剧住房危机

这种变化的一个特别引人注目的驱动因素是：疫情。

正如加州公共政策研究所的分析师所说，为了遏制新冠疫情，并寻求更多在家工作的空间，加州人尽可能抛弃室友，寻找自己居住的地方，这导致了一场巨大的“扩散”。每个家庭居住的人越来越少的趋势是全国性的，而且是长期的。在过去的40年里，全国的独居人数翻了一番。但新冠疫情使这一趋势愈演愈烈。

这加剧了该州的住房短缺。即使加州人的总数继续逐渐下降，也需要更多的住房来容纳大约3800万滞留在这里的人。

根据加州房地产经纪人协会汇编的数据，从2020年6月开始，现有独栋房屋的中间价从626170美元飙升至2022年5月的900170美元的峰值。这在不到两年的时间里增长了44%。

自那以后，高利率使加州的住房通胀率略有回落。但三月份的中间价格仍比三年前高出29%。

随着对新冠肺炎的担忧缓解，加州人是否会再次聚集在一起，这是一个悬而未决的问题。但目前还没有出现这种情况的迹象。到2023年初，随着疫情最严重的时期可能已经过去，加州每户的人数创下2.77人的历史新低。

此外，如果加州的人口外流是解决该州住房短缺的一种方法，那也是一种症状，Myers说。

“那些年纪较大的人正在离开，因为他们（房主）正在兑现他们的收益，”他谈到过去十年离开该州的近800万前加州人时说我们现在认为，那些即将离开的年轻人正在离开，因为他们在这里买不到房子。”

加州公共政策研究所的Johnson补充道，即使这些离开最终缓解了该州的住房短缺，这也不是任何人都应该想要的问题解决方案。

“我不认为我们中任何一个一直主张在加州建造更多住房的人——以帮助缓解我们的住房短缺，提高该州的负担能力——认为最好的办法就是让该州开始减少人口。”

来源：圣地亚哥城市通讯社。

（美国华文网编发）